Жилищные споры – одна из самых распространённых категорий конфликтов в гражданском праве. Они могут возникать из‑за нарушений правил содержания общего имущества, неправомерного начисления платы за коммунальные услуги, самовольной перепланировки, споров о праве собственности и др. Для эффективного решения таких вопросов важно знать, какие органы осуществляют государственный и муниципальный контроль в жилищной сфере, какие у них полномочия и как можно получить правовую помощь.

Нормативная база

Основным источником регулирования жилищных отношений в Российской Федерации является Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). В частности, статья 20 ЖК РФ определяет три формы контроля:

1. государственный жилищный надзор;
2. муниципальный жилищный контроль;
3. общественный жилищный контроль.

Дополнительно к ЖК РФ применяются федеральные законы, регулирующие порядок организации и осуществления контроля (например, Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 248‑ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»).

Государственный жилищный надзор

Назначение и структура

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными исполнительными органами субъектов Российской Федерации (далее – органы государственного жилищного надзора). Их назначение и освобождение от должности производится в порядке, установленном Правительством РФ, с участием уполномоченного федерального органа исполнительной власти (ч. 9 ст. 20 ЖК РФ).

Предмет надзора

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных:

• жилищным законодательством;
• законодательством об энергосбережении и повышении энергетической эффективности;
• законодательством о газоснабжении в отношении жилищного фонда (за исключением муниципального жилищного фонда).

Конкретно в пунктах 1‑12 части 1 статьи 20 ЖК РФ перечислены требования к:

• использованию и сохранности жилищного фонда;
• формированию фондов капитального ремонта;
• созданию и деятельности управляющих организаций;
• предоставлению коммунальных услуг;
• изменению размера платы за содержание жилого помещения;
• содержанию общего имущества;
• предоставлению, приостановке и ограничению коммунальных услуг;
• энергетической эффективности и оснащённости приборами учёта;
• размещению информации в системе ресурсоснабжения;
• доступности для инвалидов;
• предоставлению жилых помещений в наёмных домах социального использования;
• безопасной эксплуатации внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, вентиляции внутридомового газового оборудования и вентиляционных/дымовых каналов.

Полномочия органов надзора

Органы государственного жилищного надзора вправе:

• проводить внеплановые контрольные (надзорные) мероприятия (плановые проверки в отношении жилых помещений, используемых гражданами, не проводятся – ч. 7 ст. 20 ЖК РФ);
• выдавать предписания об устранении выявленных нарушений обязательных требований (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ);
• требовать допуск в жилое помещение для выявления нарушений порядка переустройства и перепланировки;
• составлять протоколы об административных правонарушениях в рамках исполнения данной функции (ч. 4.5 ст. 20 ЖК РФ);
• взаимодействовать с органами муниципального жилищного контроля и общественным жилищным контролем;
• использовать размещённую в системе информацию при организации и осуществлении надзора (ч. 11 ст. 20 ЖК РФ).

Муниципальный жилищный контроль

Назначение

Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее – органы муниципального жилищного контроля). Их назначение производится представительным органом муниципального образования (или высшим исполнительным органом субъекта РФ для городов федерального значения) в соответствии с положением, утверждаемым указанным органом (ч. 5 ст. 20 ЖК РФ).

Предмет контроля

Предметом муниципального жилищного контроля является соблюдение тех же обязательных требований, что и для государственного надзора, но в отношении муниципального жилищного фонда (ч. 4 ст. 20 ЖК РФ).

Полномочия

Органы муниципального жилищного контроля обладают аналогичными полномочиями, что и органы государственного надзора:

• проводить контрольные мероприятия;
• выдавать предписания об устранении нарушений;
• требовать допуск в жилые помещения;
• составлять протоколы об административных правонарушениях;
• взаимодействовать с государственными надзорными органами и общественным контролем.

Общественный жилищный контроль

Общественный жилищный контроль осуществляется гражданами, общественными объединениями и иными некоммерческими организациями в целях обеспечения прав и законных интересов граждан, предусмотренных жилищным законодательством, и направлен на повышение прозрачности управления многоквартирными домами. Хотя у общественного контроля нет принудительных полномочий, его результаты могут служить основанием для обращения в государственные или муниципальные надзорные органы.

Как получить правовую помощь при жилищных спорах

До судебного разбирательства

Жилищный кодекс предусматривает возможность защиты жилищных прав в административном порядке:

• обращение с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право (ч. 2 ст. 11 ЖК РФ);
• обращение в местное управление жилищно‑коммунального хозяйства или жилищную инспекцию при соседских конфликтах, нарушении тишины, самовольной перепланировке и др.;
• если стороны не могут прийти к соглашению вне суда и спор касается правовых вопросов (право собственности, долевая собственность), возможен обращение в арбитражный суд.

В судебном порядке

Если административные способы не привели к результату, гражданин может защищать свои права в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде (в зависимости от характера спора). Для успешного рассмотрения дела необходимо:

• собирать доказательные материалы (договоры, акты, переписка, фото‑ и видеозаписи);
• привлекать свидетелей (соседей, представителей управляющей организации, экспертов);
• возможно, использовать заключения органов надзора (предписания, протоколы) как доказательства нарушений.

Изменения в законодательстве (на )

Согласно информации с сайта ConsultantPlus, с вносятся изменения в статью 20 ЖК РФ (ФЗ от № 23‑ФЗ):

• в абз. 1 ч. 1 ст. 20 уточняется предмет государственного жилищного надзора (добавлен пункт 9 о требованиях к размещению информации в системе ресурсоснабжения);
• части 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11 ст. 20 утрачивают силу или изменяются, что влияет на порядок организации надзора, взаимодействие органов и использование информационных систем;
• с ч. 1 ст. 20 дополняется пунктом 13 (ФЗ от № 564‑ФЗ) о дополнительных требованиях к обеспечению доступности для инвалидов.

Правовая помощь при жилищных спорах строится на взаимодействии трёх уровней контроля: государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля и общественного жилищного контроля. Понимание их назначения, полномочий и порядка обращения позволяет гражданам эффективно защищать свои права, минимизировать риски длительных судебных разбирательств и оперативно устранять нарушения в жилищной сфере.

Следует помнить, что своевременное обращение в компетентные органы, сбор доказательств и использование возможностей административного порядка часто позволяют решить спор без обращения в суд, экономя время и средства всех сторон.