Дата публикации:

Безопасность зданий и сооружений — это не просто техническая характеристика, а правовая обязанность, неисполнение которой влечет за собой административную, гражданско-правовую и в отдельных случаях уголовную ответственность. В условиях ужесточения законодательства (ФЗ-384, Гражданский кодекс, Кодекс об административных правонарушениях) вопросы распределения обязанностей между собственником, арендатором и управляющей организацией становятся самыми спорными в судебной практике. Мы задали ключевые вопросы юристу, специализирующемуся на градостроительном и пожарном праве.

Кто несет ответственность за безопасность эксплуатации: собственник или арендатор?

Согласно ч. 1 ст. 40 ФЗ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», обязательная оценка соответствия зданий и сооружений, а также связанных с ними процессов эксплуатации, ложится на лицо, ответственное за эксплуатацию.

Юрист: «Главный маркер — это договор аренды (найма). Если объем пожарных обязанностей и обязанностей по техническому обслуживанию в договоре не урегулирован, ответственность может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя, в зависимости от того, чье виновное действие (бездействие) имело место (Обзор судебной практики ВС от ).

Практика показывает: собственнику и арендатору гораздо проще договориться о разделении обязанностей «на берегу», чем потом выяснять отношения в суде. В договоре необходимо четко прописать: кто проводит ежедневные осмотры, кто вызывает пожарную охрану, кто отвечает за состояние эвакуационных путей, а кто — за капитальный ремонт несущих конструкций».

Распределение зон ответственности (типовое):

• Собственник (арендодатель): несущие конструкции, кровля, фасад, инженерные сети общего назначения, капитальный ремонт, пожарные меры по зданию в целом.
• Арендатор (эксплуатирующая организация): внутренняя отделка, оборудование арендатора, эвакуационные пути внутри арендуемой площади, соблюдение режима пожарной безопасности персоналом, эксплуатационный контроль.

Что такое «эксплуатационный контроль» и кто его осуществляет?

В соответствии с нормативной базой, эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения. Это может быть:

1. Собственник;
2. Лицо, владеющее зданием на ином законном основании (арендатор, управляющая компания);
3. Специально уполномоченная организация по договору.

Юрист: «Эксплуатационный контроль — это не просто «осмотр раз в год». Это система мер: ежедневные обходы, еженедельные/месячные проверки состояния путей эвакуации, исправности ППС, систем оповещения, состояния несущих конструкций (на предмет деформаций, коррозии). Результаты фиксируются в журналах. Отсутствие журналов или их неполное ведение — это прямой путь к штрафам по ст. 20.4 КоАП РФ».

Кто осуществляет государственный надзор и по какому основанию?

Согласно законодательству, государственный контроль (надзор) за безопасностью зданий осуществляют:

1. Органы государственного контроля (надзора) — в случаях, если за эксплуатацией здания в соответствии с федеральными законами осуществляется государственный контроль (объекты повышенной опасности, уникальные сооружения, объекты культурного наследия и т.д.).
2. Органы местного самоуправления — во всех остальных случаях (жилые дома, обычные нежилые здания).
3. Собственника или лицо, владеющее зданием на ином законном основании — в части самообязанности по контролю технического состояния (п. 3 соответствующих норм).

Важный нюанс: Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) реагирует на заявления граждан о нарушении требований законодательства к эксплуатации, возникновении аварийных ситуаций. Плановые проверки сейчас ограничены мораторием для малого и среднего бизнеса, но внеплановые проверки по сигналам о угрозе жизни/здоровью или пожарах проводятся беспрепятственно.

Ответственность за нарушения: от штрафов до возмещения вреда

Административная ответственность (КоАП РФ, ст. 20.4, 9.5 и др.)

Штрафы за нарушение правил пожарной безопасности (заставленные эвакуационные пути, неисправные ППС, отсутствие журналов):

• На должностных лиц: от 15 000 до 30 000 руб. (повторно — дисквалификация или штраф до 50 000 руб.).
• На юрлиц/ИП: от 150 000 до 200 000 руб. (повторно — до 400 000 руб. или приостановка деятельности до 90 суток).
• Пример из практики 2025 г.: фирму оштрафовали на 150 000 руб. за то, что эвакуационные пути были заставлены материалами и товаром.

Гражданско-правовая ответственность (возмещение вреда)

Согласно ГК РФ, вред, причиненный небезопасной эксплуатацией, подлежит возмещению в полном объеме. Спорный момент: можно ли взыскать ущерб с лица, не являющегося собственником, если на него возложена эксплуатационная ответственность?

Юрист: «ГК РФ не дает прямого ответа, но судебная практика 2025 года склоняется к тому, что если арендатор/УК по договору взял на себя обязанности по содержанию и ремонту, и именно их неисполнение стало причиной вреда (потоп, обрушение, пожар), взыскивают с него. Однако пострадавший (сосед, жилец) имеет право предъявить иск к собственнику как к titular owner. Собственник затем может регрессовать к арендатору».

Уголовная ответственность (УК РФ, ст. 215, 216, 293)

При тяжелых последствиях (гибель людей, тяжкий вред здоровью) привлекаются лица, несущие ответственность за безопасность (руководители УК, собственники, ответственные по договору аренды). Санкции — до лишения свободы на длительный срок.

Уровни ответственности зданий и их значение

Технический регламент (ФЗ-384, СП 1.13130) делит здания на уровни ответственности. От уровня зависит частота осмотров, глубина обследований и строгость требований:

• Повышенный (CC1): уникальные, высокие, общественные здания с массовым пребыванием людей, опасные производственные объекты. Частота комплексного обследования — каждые 5-10 лет (или чаще по решению эксперта).
• Нормальный (CC2): большинство жилых и гражданских зданий. Обследование — каждые 10 лет.
• Пониженный (CC3): временные (сезонные) постройки, вспомогательные сооружения (сараи, навесы). Упрощенные требования.

Вопрос: «Какое количество объектов в настоящее время находится под надзором за соблюдением собственниками нежилых зданий повышенного уровня ответственности?»

Ответ: Точную статистику ведет Госстройнадзор регионов. Данные не являются открытыми в режиме реального времени, но реестры объектов CC1 ведутся в каждом субъекте РФ. Собственники таких объектов обязаны иметь актуальное заключение об обследовании и паспорт безопасности.

Пожарная безопасность: «сердце» споров между собственником и арендатором

Анализ судебной практики 2025 года показывает главную проблему: правовая неопределенность относительно распределения обязанностей по пожарной безопасности.

Кейс: Возгорание. Эксперт установил три разные причины, виновниками которых могут быть и арендатор (нарушение режима горячих работ), и собственник (изношенная электрооборудование общих сетей).

Чек-лист для договора аренды (обязательные пункты):

1. Кто платит за обслуживание и ремонт систем пожаротушения и оповещения?
2. Кто обеспечивает свободные эвакуационные пути (внутри помещения — арендатор, общие холлы/лестницы — собственник/УК)?
3. Кто проводит инструктажи персонала и ведет журналы?
4. Кто несет расходы на приведение объекта в соответствие с новыми СП (например, СП 484.1311500.2020)?
5. Порядок согласования планировочных решений арендатора с пожарной безопасностью здания.

Авторский надзор vs Технический надзор vs Эксплуатационный контроль

Не путайте эти понятия:

Юрист: «Реализация проекта без авторского надзора — это часто «деньги на ветер». Автор проекта видит скрытые дефекты монтажа, которые невидимы для заказчика и Госстроя. Но авторский надзор заканчивается при подписании акта приема-сдачи. Дальше начинается зона ответственности эксплуатационного контроля».

Топ-5 ошибок собственников, ведущих к ответственности (Резюме 2026)

1. Отсутствие письменного разграничения обязанностей в договоре аренды. «Устная договоренность» в суде не работает.
2. Игнорирование сроков периодического обследования. Просроченное заключение = невозможность доказать добросовестность при аварии.
3. Экономия на эксплуатационном контроле. Отсутствие журналов, неквалифицированный ответственный за ПБ (часто, охранник без аттестата).
4. Несвоевременное устранение замечаний ГЖИ/МЧС. Повторное нарушение — уже крупный штраф или приостановка деятельности.
5. Путывание капремонта и текущего ремонта. Своевременная покраска фасада (текущий) не заменяет замену изношенных несущих балок (капремонт), за что отвечает собственник.

Чтобы спать спокойно и не терять деньги на штрафах и судах, собственник должен к (планируемое ужесточение ответственности за промышленную безопасность и объекты CC1):

• Провести аудит всех договоров аренды на предмет ч. 1 ст. 40 ФЗ-384 (кто «лицо, ответственное за эксплуатацию» по каждому участку).
• Заказать актуальное комплексное обследование, если сроки истекли или были аварии/пожары.
• Внедрить систему эксплуатационного контроля с цифровыми журналами (защита от подделки дат).
• Проверить наличие лицензий у подрядчиков по ППР и обслуживанию ППС.
• Оформить доверенности и приказы на ответственных лиц по пожарной безопасности и техническому состоянию с указанием конкретных зон ответственности.

Помните: Безопасность здания, это не расходная статья бюджета, это инструмент управления рисками. Грамотное юридическое оформление отношений с арендаторами и УК стоит в десятки раз дешевле, чем возмещение вреда пострадавшим (от 1 до 3 млн руб. и выше) или уголовное дело.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для решения конкретных вопросов обратитесь к квалифицированному юристу в области градостроительного и пожарного права.