Вопрос о том, когда именно следует присваивать адрес новому объекту недвижимости – до ввода в эксплуатацию (пuesta в эксплуатацию) или после регистрации права собственности – часто возникает у застройщиков, собственников земельных участков и специалистов по кадастру. В статье рассмотрим правовую основу, порядок действий, необходимые документы, сроки и практические последствия каждого из вариантов.

Правовая база

• Федеральный закон № 129‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. от 2023‑12‑15) – определяет понятие «объект адресации», порядок присвоения, изменения и аннулирования адресов.
• Постановление Правительства РФ от № 2150 «Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов объектам адресации».
• Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – регламентирует момент, когда право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН.
• Муниципальные нормативные акты (приказ мэрии, регламент муниципального органа по адресации) – конкретизируют сроки и форму подачи заявлений в конкретных регионах.

Что такое «присвоение адреса»?

Присвоенный уполномоченным органом адрес объекта адресации (дом, квартира, земельный участок, объект незавершённого строительства) используется участниками гражданского оборота со дня осуществления государственного кадастрового учёта данного объекта. Без адреса невозможно оформить:

• право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• договоры купли‑продажи, аренды, ипотечного кредитования;
• подключение коммунальных услуг и получение справок о месте жительства.

Порядок присвоения адреса до ввода в эксплуатацию

Когда это возможно?

Согласно пункту 5 Правил присвоения адресов, адрес может быть присвоен объекту незавершённого строительства (ОНЗ) при наличии:

• разрешения на строительство;
• разрешения на ввод в эксплуатацию (если объект уже построен, но ещё не введён в эксплуатацию);
• заявления собственника (или застройщика) в уполномоченный орган.

Необходимый пакет документов

1. Заявление о присвоении адреса (бумажное или электронное через портал Госуслуг).
2. Копия разрешения на строительство (Градостроительный план, разрешение на строительство).
3. Кадастровый план земельного участка (выписка из ЕГРН или технический план).
4. Проектная документация, в которой указано наименование здания (по проекту).
5. Согласование с муниципальными службами (пожарная, санитарно‑эпидемиологическая, техническая).

Сроки

С 5 февраля 2024 года уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление и присвоить (или отказать в) адрес в течение 5 рабочих дней с момента поступления.

Плюсы присвоения до ввода в эксплуатацию

• Упрощение последующей регистрации права – при подаче заявления в Росреестр уже есть готовый адрес, что ускоряет процесс.
• Возможность оформить договоры с подрядчиками и поставщиками (например, подключение к сетям) заранее.
• Уникализация объекта в кадастре, что снижает риск дублирования адресов.
• Для застройщиков – возможность использовать адрес в рекламных материалах и в маркетинге проекта.

Минусы

• Необходимость получения разрешения на ввод в эксплуатацию до того, как объект будет полностью готов, что иногда затягивает процесс.
• Если проект изменяется (например, меняется количество этажей), может потребоваться изменение адреса, что влечёт дополнительные процедуры.

Порядок присвоения адреса после регистрации права

Когда это происходит?

Если адрес не был присвоен до ввода в эксплуатацию, то после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию собственник подаёт заявление в уполномоченный орган уже как владелец готового объекта. В этом случае адрес присваивается одновременно с регистрацией права собственности в ЕГРН.

Необходимый пакет документов

1. Заявление о присвоении адреса (можно совместно с заявлением о государственной регистрации права).
2. Разрешение на ввод в эксплуатацию (акт ввода в эксплуатацию).
3. Документы, подтверждающие право собственности (договор купли‑продажи, дарения, наследования и т.п.).
4. Кадастровый план земельного участка.
5. Технический паспорт объекта (если уже есть).

Сроки

Сроки аналогичны – 5 рабочих дней на присвоение адреса, однако процесс регистрации права в Росреестре может занимать от 10 до 30 дней в зависимости от загруженности реестра.

Плюсы присвоения после регистрации права

• Отсутствие необходимости получать разрешение на ввод в эксплуатацию до момента завершения всех строительных работ.
• Меньше бюрократических процедур в случае, если проект изменяется в процессе строительства.
• Возможность сразу оформить право собственности и получить адрес в одном пакете документов.

Минусы

• Отсутствие адреса может затруднить подключение коммуникаций (вода, газ, электричество) до момента его получения.
• Застройщик не может использовать адрес в рекламных материалах до его официального присвоения.
• Если в процессе регистрации обнаружатся ошибки в кадастровой информации, исправление может занять дополнительное время.

Сравнительная таблица

Практические рекомендации

1. Определите стратегию заранее. Если планируется продажа квартир в новостройке до завершения строительства, целесообразно присвоить адрес до ввода в эксплуатацию – это ускорит оформление договоров с покупателями.
2. Подготовьте полный пакет документов. Недостаток хотя бы одного из обязательных документов (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию) может привести к отказу в присвоении адреса.
3. Используйте электронные сервисы. Порталы Госуслуг и региональные системы позволяют подать заявление онлайн и отслеживать статус в реальном времени.
4. Контролируйте сроки. По закону уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление в течение 5 рабочих дней. При задержке фиксируйте факт и при необходимости подавайте жалобу в суд.
5. Согласуйте изменения заранее. Если в процессе строительства планируются изменения (например, добавление этажей), подавайте заявление об изменении адреса до завершения ввода в эксплуатацию, чтобы избежать двойных процедур.

Выбор момента присвоения адреса зависит от целей собственника и стадии строительства:

• Для застройщиков и инвесторов, которым важна ранняя маркетинговая подготовка и возможность подключения коммуникаций, оптимально присваивать адрес до ввода в эксплуатацию.
• Для частных собственников, которые завершают строительство и сразу оформляют право собственности, удобнее присвоить адрес после регистрации права, объединив два процесса в один пакет документов.

В любом случае, соблюдение требований Федерального закона 129‑ФЗ, Правил присвоения адресов и муниципальных нормативных актов гарантирует законность и ускорение всех последующих операций с недвижимостью.

Дата публикации: