Взаимоотношения между арендаторами, арендодателями и контролирующими органами регулируются сложной системой нормативных актов. Для жителей и организаций, арендующих жилые или нежилые помещения в Свердловской области, критически важно знать свои права и границы полномочий инспекторов. В данной статье мы подробно разберем правовую базу, процедуру проведения проверок и алгоритм действий арендатора, опираясь на актуальное законодательство (в т.ч. ЖК РФ, 294-ФЗ) и практику Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

Нормативная правовая база: на чем стоит контроль

Основным документом, регулирующим деятельность надзорных органов, является Статья 20 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Она устанавливает три уровня контроля:

• Государственный жилищный надзор (федеральный и региональный уровень);
• Муниципальный жилищный контроль (местный уровень);
• Общественный жилищный контроль (инициируется жильцами/собственниками).

Согласно ч. 3 ст. 20 ЖК РФ, к отношениям, связанным с осуществлением государственного жилищного надзора и муниципального контроля, а также организации и проведению проверок, применяются положения Федерального закона от № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Важно: Арендаторы, являющиеся индивидуальными предпринимателями или юрлицами, полностью охватываются защитой 294-ФЗ. Физические лица — арендаторы жилых помещений — защищаются нормами ЖК РФ, ГК РФ и Конституции РФ (недопустимость вмешательства в частную жизнь, неприкосновенность жилья).

Типы проверок и «Мораторий» на внеплановые мероприятия

Понимание типа проверки определяет ваши права и обязанности инспекторов.

Плановые проверки

Проводится на основании утвержденного плана проверок. В Свердловской области планы формирует и публикует Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на своем официальном портале.

• Субъект проверки (арендодатель или арендатор, если он отв. за содержание по договору) должен быть уведомлен не позднее чем за 3 рабочих дня (п. 5 ч. 1 ст. 9 294-ФЗ).
• Проверка не может проводиться чаще одного раза в год (с учетом ограничений 294-ФЗ).

Внеплановые проверки: актуальный статус на 2026 год

Это самый важный момент. Согласно Письму Минстроя России от № 7256-ОГ/00 и положениям 294-ФЗ (в ред. от № 170-ФЗ):

Исключения, когда внеплановая проверка все же возможна (ч. 2 ст. 10 294-ФЗ):

1. Исполнение предписаний (контроль за устранением выявленных нарушений).
2. Получение обращения о нарушении, создающем угрозу жизни/здоровью граждан (аварийность, газовые утечки, отсутствие отопления зимой).
3. Поручение Президента РФ, Правительства РФ, Генапрокуратуры.
4. Возобновление деятельности после приостановки.

Если инспектор пришел на «внеплановку» без оснований из списка выше, его действия незаконны.

Кто является субъектом проверки: Арендатор или Арендодатель?

Частый вопрос: «Вправе ли надзорный орган проверить арендатора?».

Ответ: Да, вправе. Если по договору аренды (найма) на арендатора возложены обязанности по содержанию помещения, текущему ремонту, соблюдению правил пользования жилыми помещениями (п. 1 ст. 210 ГК РФ, ст. 67 ЖК РФ), то арендатор становится субъектом проверки по вопросам соблюдения обязательных требований жилищного законодательства.

Однако проверка не может быть направлена на проверку самого договора аренды (гражданско-правовые отношения), только на соблюдение технических, санитарных и пожарных норм в эксплуатируемом помещении.

Полномочия инспекторов и права арендатора: Сравнительная таблица

Специфика Свердловской области: Департамент и Закон 50-ОЗ

В регионе контроль осуществляет Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. На официальном портале департамента (раздел «Контрольно-надзорная деятельность») публикуются:

• Планы плановых проверок на текущий год;
• Обзоры правоприменительной практики (очень полезны для понимания позиции инспекторов);
• Информация о реализации Закона Свердловской области от № 50-ОЗ (о специфике осуществления полномочий в регионе).

Особенность региона: Департамент активно внедряет профилактические посещения и информирование (ст. 9.1 294-ФЗ) вместо проверок. Арендатор имеет право запросить консультацию у инспектора по вопросам соответствия требованиям без проведения официальной проверки и риска штрафов.

Пошаговый алгоритм действий арендатора при приходе инспектора

1. Зафиксируйте личность. Попросите служебное удостоверение. Запишите ФИО, должность, номер удостоверения. Сфотографируйте (с разрешения).
2. Уточните основание. Плановая проверка? Требуйте приказ/план (должен быть опубликован на сайте департамента за 3 дня). Внеплановая? Требуйте документ-основание (обращение, поручение, акт прошлой проверки). Если основания нет — составляйте акт отказа в допуске (см. п. 5).
3. Определите круг проверки. Инспектор проверяет только то, что входит в компетенцию жилищного надзора (состояние ОИ, инженерных систем, соблюдение правил пользования). Финансовые отношения с арендодателем — не их компетенция.
4. Обеспечьте доступ (если законно). К общим помещениям (подвалы, чердаки, ЛСК) доступ предоставляется арендодателем/УК. К вашему жилью — только с вашего согласия (ст. 25 Конституции РФ).
5. Работа с документами.
   • Читайте акт/протокол внимательно.
   • Вносите письменные замечания в самом документе (графе «Замечания проверяемого лица»): «Не согласен с выводом о нарушении п. X, так как…», «Осмотр проведен в моем отсутствии», «Основание для внеплановой проверки отсутствует».
   • Требуйте свою копию подписанного акта/протокола сразу на месте.
6. Обжалование. Имеете 10 дней (предписание) или сроки КоАП (протокол) для подачи жалобы в Департамент (вышестоящий орган) или в Арбитражный/Областной суд.

Типичные нарушения, выявляемые у арендаторов, и как их избежать

На практике Департамента госжилнадзора Свердловской области чаще всего фиксируют:

• Несанкционированная перепланировка/переустройство (снос несущих стен, перенос мокрых зон на соседей снизу) — ст. 25, 26 ЖК РФ. Совет: Любые изменения — только по проекту и согласовании.
• Засорение путей эвакуации, балконов, логигий (пожарная безопасность, ПБ 123-ФЗ).
• Нарушение правил пользования жилыми помещениями (шум после 23:00, содержание животных с нарушением санитарных норм, использование жилья под производство/склад без согласия).
• Неуплата за КУ / капремонт — это основание для иска арендодателя/УК, но не для штрафа от госжилнадзора (за исключением неуплаты за капремонт собственником, если арендатор не платит по договору возмещения).

Взаимоотношения с Арендодателем при проверках

Часто проверка инициируется жалобой соседей или УК, и «удар» падает на арендатора.

• Договор аренды — ваш щит. Четко пропишите: кто за что отвечает (текущий ремонт, замена счетчиков, устранение течей, вызов мастеров).
• Уведомление арендодателя. При получении предписания информируйте арендодателя письменно (телеграммой, почтой, ЭДО). Если нарушение в его зоне ответственности (крыша, стояки, фундамент) — требование устранить предъявляется ему.
• Солидарная ответственность. Штрафы по КоАП (ст. 7.21, 7.22, 9.4 и др.) налагаются на виновное лицо. Если арендатор не виновен (например, течет крыша), протокол не должен быть составлен на него.

Обжалование решений Департамента госжилнадзора Свердловской области

Если вы не согласны с актом проверки или предписанием:

Административный (внесудебный) порядок:

Жалоба направляется руководителю Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (вышестоящий орган по отношению к инспектору). Срок рассмотрения — 30 дней (ст. 24 294-ФЗ). Приостановка исполнения предписания возможна по ходатайству проверяемого.

Судебный порядок:

• Арбитражный суд Свердловской области, если арендатор — ЮЛ или ИП (иск о признании акта/предписания недействительным, обжалование протокола по КоАП).
• Свердловский областной суд / Районные суды — если арендатор — физлицо (ГПК РФ, КАС РФ, КоАП РФ).

Судебная практика: Суды часто отменяют предписания, если:

• Проверка проведена с нарушением процедуры (нет приказа, нет уведомления, просрочены сроки).
• Инспектор выходит за пределы компетенции (проверяет гражданско-правовые отношения).
• Нарушение не подтверждено экспертизой/замерами (например, «холодно в квартире» без акта замеров температуры).

Чек-лист: Подготовка к плановой проверке (для арендаторов-ИП/ЮЛ и ответственных арендаторов физлиц)

Хотя физлицам-потребителям проверки почти не угрожают (мораторий + неприкосновенность жилья), арендаторам нежилых помещений и ИП, использующим жилье для работы, полезно иметь под рукой:

1. Договор аренды (найма) с приложениями (акт приема-передачи, план БТИ).
2. Согласование перепланировки (если была) — проект, заключение МЭ, акт приемки.
3. Договоры на обслуживание: пожарная сигнализация, вентиляция, лифты (есть в зоне ответственности арендатора).
4. Журналы учета: инструктажей по ПБ, осмотров путей эвакуации, работы ПДС.
5. Квитанции/выписки об оплате КУ и взносов на капремонт (за последние 3 года).
6. Акты осмотра помещения УК/ТСЖ (если проводились).

Права арендаторов при проверках жилищного надзора в Свердловской области надежно защищены Конституцией РФ, ЖК РФ и 294-ФЗ. Ключевые «красные линии» для инспекторов: мораторий на внеплановые проверки (с ), неприкосновенность жилья и строгая процедура 294-ФЗ.

Главная стратегия арендатора, знание процедуры, спокойствие и фиксация всего на бумаге/видео. Любое предписание или протокол можно и нужно обжаловать, если нарушены сроки, компетенция или процедура. Обращайтесь за консультациями на портал Департамента госжилнадзора Свердловской области и к специализированным юристам по жилищному праву.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Законодательство меняется (актуально на ). Для решения конкретного вопроса обратитесь к адвокату или юристу по жилищному праву.