Цель статьи – дать полное представление о том, какие функции и правомочия имеют инспекторы, осуществляющие государственный надзор за эксплуатацией нежилых зданий в Российской Федерации, какие нормативные акты регулируют их деятельность и как происходит взаимодействие с собственниками и пользователями объектов.

Правовая основа государственного надзора за эксплуатацией нежилых зданий

Государственный надзор за эксплуатацией нежилых зданий регулируется рядом федеральных законов, постановлений и нормативных актов, среди которых:

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) – общие положения о праве собственности и пользовании объектами недвижимости.
• Закон РФ «О техническом регулировании» (№ 184-ФЗ от ) – определяет порядок проведения технического надзора.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 122-ФЗ от ) – устанавливает порядок ввода в эксплуатацию и последующего контроля.
• Федеральный закон «О защите прав потребителей» (№ 2300‑1 от ) – применяется к арендаторам и пользователям нежилых помещений.
• Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (ТР ТС 021/2011) – определяет требования к эксплуатации.
• Приказы Минстроя России, региональные нормативные акты (например, постановления Правительства субъектов РФ) – конкретизируют порядок проведения проверок.

Кому подчиняются инспекторы госнадзора

Инспекторы работают в структуре:

• Федеральной службы по надзору в сфере строительства (Ростехнадзор) – в случае объектов, подпадающих под федеральный контроль.
• Государственных или муниципальных органов строительного надзора – в регионах и муниципалитетах.
• Служб пожарного надзора (МЧС) – при проверке пожарной безопасности.
• Служб санитарного надзора (Роспотребнадзор) – при проверке санитарных условий.

Основные полномочия инспекторов

Профилактический надзор

Инспекторы имеют право проводить плановые и внеплановые проверки состояния зданий, их инженерных систем и соблюдения нормативных требований.

Осуществление контроля за соблюдением технических регламентов

• Проверка соответствия конструкций, фасадов, кровель, систем вентиляции, электроснабжения и др. требованиям ТР ТС 021/2011 и другим регламентам.
• Контроль за наличием и актуальностью технической документации (паспорта, эксплуатационные планы, акты обследования).

Выдача предписаний и рекомендаций

При обнаружении нарушений инспектор может:

1. Составить акт проверки с указанием выявленных нарушений.
2. Вынести предписание о устранении нарушений в установленный срок (обычно от 10 до 30 дней).
3. Рекомендовать проведение дополнительных экспертиз (строительно-технической, пожарной, санитарной).

Применение административных мер ответственности

Если предписания игнорируются, инспектор вправе:

• Наложить штраф в соответствии с КоАП РФ (ст. 14.1, 14.2, 14.3 и др.).
• Приостановить действие лицензии или разрешения на эксплуатацию.
• Инициировать прекращение эксплуатации части или всего здания (при угрозе жизни и здоровью людей).
• Подать в суд иск о принудительном исполнении предписаний.

Осуществление экспертизы и технической оценки

Инспектор может привлекать независимых экспертов (строительно-технические, пожарные, санитарные) для проведения:

• Технической экспертизы состояния несущих конструкций.
• Экспертизы систем противопожарной защиты.
• Экспертизы санитарных условий (вентиляция, водоснабжение, канализация).

Информирование и взаимодействие с заинтересованными сторонами

В рамках своих полномочий инспектор обязан:

1. Сообщать собственникам и пользователям о выявленных нарушениях и сроках их устранения.
2. Публиковать информацию о проведенных проверках в открытых реестрах (например, в реестре объектов, подлежащих надзору).
3. Вести диалог с представителями органов местного самоуправления, пожарных и санитарных служб.

Порядок проведения проверок

Плановые проверки

Проводятся согласно утвержденному графику, который разрабатывается ежегодно на основе:

• Возрастных категорий зданий (старше 30 лет – повышенный риск).
• Результатов предыдущих проверок.
• Типа эксплуатации (офисные, торговые, складские помещения и т.д.).

Внеплановые (выездные) проверки

Инициируются по:

• Сообщениям граждан (жалов) о нарушениях.
• Сигналам от пожарных, санитарных или иных контролирующих органов.
• Обнаружению серьезных технических дефектов в ходе эксплуатации.

Процедурные шаги

1. Подготовка – изучение технической документации, регистрационных данных.
2. Выезд на объект – осмотр внешних и внутренних помещений, проверка инженерных сетей.
3. Составление акта – фиксируются все наблюдения, делаются фотографии, указываются нормативные ссылки.
4. Выдача предписаний (если требуется) – с указанием сроков и ответственных лиц.
5. Контроль за исполнением – повторный выезд или запрос документов о выполненных работах.

Права и обязанности собственников и пользователей

Собственники и пользователи нежилых зданий обязаны:

• Обеспечивать техническое состояние здания в соответствии с нормативными требованиями.
• Своевременно предоставлять инспектору доступ к объекту и необходимой документации.
• Устранять выявленные нарушения в установленные сроки.
• Вести учет и хранить документы, подтверждающие проведение профилактических мероприятий (ремонт, обслуживание систем).

Имеют право:

• Получать копию акта проверки и предписания.
• Обжаловать действия инспектора в административном порядке (жалоба в орган, выдавший предписание, или в суд).
• Запрашивать разъяснения и рекомендации по устранению нарушений.

Примеры типовых нарушений и соответствующие меры

Тип нарушения	Нормативный акт	Рекомендованное предписание	Возможные санкции
Отсутствие актуального паспорта здания	ТР ТС 021/2011, п. 5.2	Составить и утвердить паспорт в течение 30 дней	Штраф 10 000–30 000 руб.
Нарушения пожарной безопасности (отсутствие огнетушителей, неисправные системы оповещения)	ФЗ «О пожарной безопасности», ст. 14	Установить недостающие средства и провести проверку в течение 15 дней	Штраф 30 000–150 000 руб.; при угрозе – приостановка эксплуатации
Нарушения санитарных норм (неисправные системы вентиляции)	ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», ст. 27	Отремонтировать вентиляцию в срок до 20 дней	Штраф 15 000–50 000 руб.
Отсутствие технического осмотра (периодический осмотр не проводился более 5 лет)	Гражданский кодекс РФ, ст. 209	Выполнить технический осмотр в течение 10 дней	Штраф 20 000–70 000 руб.

Как подготовиться к проверке инспектора

1. Соберите всю техническую документацию: паспорт здания, акты обследований, протоколы текущего обслуживания, лицензии на инженерные системы.
2. Проведите внутренний аудит: проверьте состояние систем, наличие знаков безопасности, исправность оборудования.
3. Обучите персонал: сотрудники должны знать порядок действий при визите инспектора и уметь отвечать на вопросы.
4. Подготовьте площадку: уберите препятствия, обеспечьте свободный доступ к крыше, подвалу, инженерным помещениям.
5. Заведите журнал учета замечаний: фиксируйте все найденные дефекты и сроки их устранения.

Инспекторы государственного надзора играют ключевую роль в обеспечении безопасной и законной эксплуатации нежилых зданий. Их полномочия охватывают весь спектр действий – от плановых проверок и выдачи предписаний до наложения административных санкций. Понимание прав и обязанностей как инспекторов, так и собственников позволяет минимизировать риски, избежать штрафов и, главное, обеспечить безопасность людей, работающих и находящихся в этих помещениях.

Помните: своевременное выполнение предписаний и регулярный технический контроль – это не только требование закона, но и инвестиция в долгосрочную сохранность вашего имущества.

---

Дата публикации: 1 августа 2026 г.