Покупка квартиры в доме, включенном в программу сноса или реновации, — это сделка с повышенным риском․ Главное правило, которое необходимо запомнить перед подписанием любых документов:

Граждане, которые купили подобную недвижимость уже после решения государственной комиссии (или включения дома в программу реновации), не имеют права на участие в программе переселения․ Право на получение новой квартиры остается у продавца (если он не реализовал его ранее) или у лиц, проживавших в квартире на момент принятия решения о сносе․

Ниже подробно разберем правовые основы, риски, процедуру оформления и ключевые пункты договора․

Правовая база: что регулирует такие сделки

• ГК РФ ст․ 558 «Особенности продажи жилых помещений» — устанавливает преимущественное право покупки у соседей по коммунальной квартире и требования к уведомлению опеки (если есть несовершеннолетние собственники)․
• ЖК РФ ст․ 89, 99, 100 — основания признания дома аварийным/ветхим, порядок отселения и предоставления жилого помещения․
• ФЗ от № 418-ФЗ «О переселении граждан из жилых домов, признанных аварийными․․․» — федеральная программа сноса аварийного жилья․
• ФЗ от № 141-ФЗ (для Москвы) «О реновации жилищного фонда․․․» — специальный режим для столицы (программа реновации)․
• Постановление Правительства РФ № 47 «Положение о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» — критерии аварийности․

Два принципиально разных сценария

Порядок действий зависит от того, по какой программе дом идет под снос:

Сценарий А: Федеральная программа сноса аварийного жилья (все регионы, кроме Москвы)

• Дом признан аварийным (износ > 70%, угроза обрушения)․
• Принято решение межведомственной комиссии о сносе․
• Ключевой момент: С момента публикации решения о включении дома в программу сноса начинается «мороз» на приобретение прав на переселение․ Покупатель получает только «стены», а не право на новую квартиру․

Сценарий Б: Программа реновации (г․ Москва)

• Дом включен в план реновации (список утвержден Законом Москвы)․
• Снос может быть не аварийным, а плановым (моральный износ)․
• Важно: Программа реновации не запрещает продажу и покупку квартир в таких домах․ Но, как и в федеральной программе, право на получение квартиры-замещения закреплено за собственником на момент включения дома в программу (или за жильцами соц․ найма)․ Новый покупатель права на замещение не получает․

Этап 1: Глубокая проверка (Due Diligence) перед сделкой

Стандартной выписки из ЕГРН недостаточно․ Необходимо запросить и проверить:

1. Решение о признании дома аварийным / включении в программу реновации․ Узнайте дату принятия․ Если сделка происходит после этой даты, вы теряете право на переселение․
2. Статус этапа переселения․ Есть ли уже проект межевания земельного участка для нового дома? Назначен ли срок сноса? (По закону власти обязаны в течение 30 дней после признания аварийным решить вопрос об отселении)․
3. Наличие обременений․ Арест, ипотека, обременение в пользу фонда переселения (иногда накладывается запрет на сделки без согласия органа власти)․
4. Состав собственников и зарегистрированных лиц․ Есть ли несовершеннолетние, нетрудоспособные родственники, лица, сохраняющие право пользования (п․ 3 ст․ 292 ГК РФ)? Их выселение возможно только с предоставлением другого жилья․
5. Договор мены / соглашение о переселении у продавца․ Если продавец уже оформил договор мены на новую квартиру, он, как правило, не может продать старую (она переходит в фонд переселения)․ Уточните это категорически․

Этап 2: Составление договора купли-продажи (ДКП) — критические пункты

Типовой договор здесь не подходит․ Необходимы специальные условия:

Предмет договора (п; 1)

Указать не только адрес и кадастровый номер, но и статус: «Жилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу по решению [орган] от [дата] № [номер] / включенном в программу реновации»․

Цена и порядок расчетов (п․ 2-3)

• Цена обычно ниже рыночной на 20–40%․ Закрепите обоснование цены в договоре (ссылка на отчет об оценке), чтобы избежать претензий налоговой (НДФЛ) и обвинений в умышленном занижении․
• Обязательно используйте эскроу-счет или ячейку банка․ Деньги продавцу перечисляются только после регистрации перехода права в Росреестре․

Гарантии и заявления продавца (Representations & Warranties) — САМЫЙ ВАЖНЫЙ РАЗДЕЛ

Продавец должен гарантировать и подтвердить:

• Что он не заключал договор мены на квартиру-замещение и не подал заявления о желании получить денежную компенсацию вместо квартиры․
• Что в квартире нет лиц, сохраняющих право пользования после продажи (п․ 3 ст․ 292 ГК РФ), либо такие лица указаны и дают нотариальное согласие на выселение без предоставления жилого помещения․
• Что на момент сделки дом не исключен из программы сноса (такое бывает при реконструкции)․
• Что нет долгов по КУ и капремонту (справка на день сделки)․

Ответственность сторон и риски (п․ «Риски покупателя»)

Рекомендуется прямо прописать:

«Покупатель осведомлен о том, что дом подлежит сносу, и подтверждает, что приобретает квартиру исключительно для временного проживания/инвестиций, не претендуя на участие в программе переселения․ Покупатель принимает риск досрочного сноса дома и потери права собственности без предоставления равнозначного жилья»․

Это защитит продавца от будущих исков о «обмане», а покупателя, от обвинений в плохой вере․

Условие о расторжении (п․ «Форс-мажор / Снос»)

Пропишите механику, если дом сносят до регистрации сделки или в период между подписанием и регистрацией:

• Договор считается расторгнутым по обоюдному согласию․
• Деньги возвращаются покупателю в полном объеме в течение N дней․
• Расходы на нотариуса, оценку, госпошлину возмещает продавец (если он знал о срочности сноса и не предупредил)․

Этап 3: Государственная регистрация (Росреестр)

С 1 февраля 2022 года в ЕГРН вносятся данные о признании дома аварийным и подлежащим сносу․ Это означает:

• При регистрации перехода права в выписке будет отметка: «Объект недвижимости расположен в доме, признанном аварийным»․
• Это публичная информация․ Любой следующий покупатель будет знать статус․
• Срок регистрации стандартный — 7–9 рабочих дней (через МФЦ или электронно)․

Налоговые и финансовые нюансы

• НДФЛ для продавца: Если владение < 5 лет (3 года — при наследовании, приватизации, реновации) — налог с дохода․ Вычет 1 млн руб․ или документированные расходы на покупку․
• НДФЛ для покупателя: Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости — налоговая может доначислить налог на «материальную выгоду» (разницу между 70% КС и ценой)․ Решение: приложить отчет независимого оценщика о рыночной стоимости «как есть» (со скидкой на снос)․
• Ипотека: Банки практически не выдают ипотеку на такие квартиры (неликвидная залоговая обеспеченность)․ Сделка обычно только за наличные/свои средства․
• Капитальный ремонт: Покупатель оплачивает взносы, но в аварийном доме работы не ведутся․ Вернуть деньги практически невозможно․

Чек-лист безопасности для покупателя

Альтернативы прямой покупке

Если цель, получить квартиру за счет сноса, рассмотрите другие варианты:

1. Покупка доли/квартиры ДО принятия решения о сносе․ Только так сохраняется право на переселение (риск: решение могут не принять годами)․
2. Договор пожизненного содержания с иждивением (ст․ 583 ГК РФ)․ Вы ухаживаете за пожилым собственником в аварийном доме, получаете право жить там и после сноса — право на квартиру-замещение (если он не оформил мену)․ Сложно юридически, требует нотариата․
3. Приобретение права требования (цессии) у дольщика/переселенца․ Покупка уже оформленного права на получение квартиры в новом доме (если закон позволяет)․

Резюме: алгоритм действий

1. Получить выписку ЕГРН + решение о сносе/реновации․
2. Убедиться: продавец НЕ оформлял мену, НЕ подал на компенсацию․
3. Проверить состав зарегистрированных (выселить всех «лишних» до сделки)․
4. Заказать отчет оценщика о рыночной стоимости «со скидкой на снос»․
5. Подготовить ДКП с особыми условиями (гарантии продавца, риски покупателя, расторжение при сносе)․
6. Провести расчеты через эскроу/ячейку․
7. Подать документы в Росреестр (электронно быстрее)․
8. Получить выписку с отметкой об аварийности․

Покупка квартиры в доме под снос — это спекулятивная инвестиция или вариант временного жилья, но не способ улучшить жилищные условия за счет государства․ Право на новую квартиру при сносе не переходит к покупателю по ДКП․

Грамотно составленный договор, глубокая проверка продавца и понимание всех рисков — единственный способ не остаться ни с чем․ Обязательно привлеките юриста, специализирующегося на жилищном праве и реновации, для подготовки уникального текста договора под вашу ситуацию․

Статья подготовлена на основе актуального законодательства (ГК РФ, ЖК РФ, 418-ФЗ, 141-ФЗ) и судебной практики на 2026 год․ Информация носит справочный характер и не является правовым консультированием․