В 2025 году практика ВС РФ в сфере ЖКХ претерпела значительные изменения, связанные с ужесточением требований к подготовке многоквартирных домов (МКД) к отопительному сезону и уточнением порядка взыскания задолженности за тепловую энергию. Ниже представлен структурированный обзор ключевых положений, нормативных актов и судебных решений, которые формируют актуальную правовую позицию по спорам между УК и ТСЖ.
Изменения в требованиях к подготовке к отопительному сезону (с 1 марта 2025 года)
До 1 марта 2025 года управляющим организациям необходимо было выполнить 17 пунктов подготовки к отопительному сезону. С указанной даты перечень требований расширился и теперь включает:
- Выполнение положений Федерального закона № 109‑ФЗ «О безопасности в сфере теплоснабжения»;
- Соблюдение требований Постановления Госстроя № 170 о подготовке МКД к сезонной эксплуатации;
- Дополнительные мероприятия по проверке состояния внутридомовых инженерных систем, включая тепловые сети и системы вентиляции;
- Обеспечение наличия актуальных актов допуска приборов учета в эксплуатацию;
- Проведение инструктажа персонала по действиям в аварийных ситуациях на тепловых сетях.
Несоблюдение любого из этих пунктов может послужить основанием для признания действий УК ненадлежащими и последующего взыскания ущерба в пользу ТСЖ или собственников.
Споры о взыскании задолженности за тепловую энергию
Позиция ТСЖ и ограничения их ответственности
В ряде дел ТСЖ выступало истцом по требованию взыскания с ресурсоснабжающей организации (РСО) задолженности за потребленную тепловую энергию и теплоноситель. Суды отмечали, что:
- В спорный период управляющей организацией жилого дома являлось само ТСЖ, что подтверждается протоколом общего собрания собственников;
- ТСЖ действует от имени жильцов‑потребителей коммунальных услуг, поэтому его обязательства перед РСО не могут превышать объем, определенный нормативными показателями потребления при отсутствии приборов учета;
- Если прибор учета не введен в эксплуатацию надлежащим образом (отсутствует акт допуска), объем коммунальной услуги определяется исходя из нормативов, а не из представленных управляющей компанией справок, писем или иных документов.
Таким образом, даже если ТСЖ получило от РСО счет за фактически потребленную тепловую энергию, суд может уменьшить сумму взыскания до уровня, установленного нормативом, если не доказано фактическое потребление;
Судебная практика ВС РФ
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от № 304‑ЭС24‑10137 по делу А45‑33736/2022 установило следующие принципы:
- Обязанность по оплате тепловой энергии возникает в силу закона независимо от факта пользования общим имуществом и не зависит от наличия договорных отношений собственника нежилого помещения с УК или ТСЖ;
- Документы, представленные управляющей компанией (справки, письма), не могут заменить акт допуска прибора учета в эксплуатацию;
- В случае отсутствия такого акта объем услуги определяется по нормативным показателям потребления.
Кроме того, в мае 2025 года ВС РФ отказался пересматривать дело, в котором ТСЖ пыталось оспорить начисления РСО за тепловую энергию, подтвердив тем самым право ресурсоснабжающей организации выставлять счета на основе нормативов при отсутствии учетных приборов.
Ответственность за содержание общедомового имущества
Суды последовательно занимают позицию, что ресурсоснабжающая организация не отвечает за ненадлежащее содержание управляющей организацией общедомового имущества (лестничные клетки, чердаки, технические этажи и т.п.). Ответственность за поддержание таких объектов в надлежащем состоянии лежит исключительно на УК или ТСЖ, в зависимости от того, кто является исполнителем коммунальных услуг в конкретном МКД.
Это положение подтверждается рядом определений ВС РФ, в которых указывается, что претензии РСО к УК по поводу качества отопления в общедомовых помещениях могут быть удовлетворены только в случае доказанной вины РСО в нарушении норм подачи тепловой энергии, а не вследствие плохого состояния внутридомовых сетей, за которое отвечает управляющая компания.
Кто является стороной, приобретающей коммунальные ресурсы?
Согласно практике ВС РФ, стороной, которая приобретает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций для снабжения ими жилых домов, могут быть:
- Сами собственники помещений;
- Управляющие организации;
- Товарищества собственников жилья (ТСЖ);
- Жилищно‑строительные кооперативы (ЖСК);
- Иные специализированные потребительские кооперативы.
Это означает, что при возникновении спора о взыскании задолженности за тепловую энергию необходимо определить, кто именно выступал в качестве потребителя в спорный период, и соответственно предъявлять требования к соответствующей стороне.
Статистика судебных споров с участием ТСЖ
Согласно данным, приведенным в различных аналитических обзорах, количество судебных споров, в которых участвуют ТСЖ, демонстрирует устойчивый рост:
- 2021 год – 608 дел;
- 2022 год – около 1 200 дел;
- 2023 год – около 2 000 дел;
- 2024 год – около 3 000 дел;
- 2025 год – 4 062 дела.
Рост связан, в первую очередь, с ужесточением требований к подготовке к отопительному сезону, увеличением количества проверок и, как следствие, ростом количества претензий со стороны собственников и управляющих организаций.
Практические рекомендации для УК и ТСЖ
На основе изученной практики ВС РФ можно сформулировать следующие рекомендации:
- Обеспечить своевременное выполнение всех пунктов подготовки к отопительному сезону (включая требования 109‑ФЗ и Постановления Госстроя № 170). Сохранять акты, журналы и протоколы, подтверждающие выполнение работ.
- Получать и хранить акты допуска приборов учета в эксплуатацию. В отсутствие такого документа объем услуги определяется нормативом, а не представленными справками.
- Фиксировать решение общего собрания собственников о том, кто выступает управляющей организацией в конкретный период (протокол, реестр голосований). Это упростит определение стороны, ответственной за оплату коммунальных ресурсов.
- Вести претензионную работу с РСО только после получения подтвержденных данных о фактическом потреблении (показания приборов учета, акты ввода в эксплуатацию). При отсутствии таких данных рассчитывать сумму по нормативным показателям.
- Документировать все мероприятия по содержанию общедомового имущества (журналы осмотров, акты выполненных работ, фотофиксация дефектов). Это снизит риск привлечения к ответственности за ненадлежащее содержание при спорах с РСО.
- Следить за изменениями в законодательстве и судебной практике (особенно постановления ВС РФ и разъяснения высших судебных органов), чтобы своевременно корректировать внутренние нормативные акты и процедуры.
Практика Верховного Суда РФ за 2025 год демонстрирует четкую тенденцию к ужесточению требований к управляющим организациям и ТСЖ в части подготовки к отопительному сезону, определения объема потребляемой тепловой энергии и распределения ответственности за содержание общедомового имущества. Понимание и соблюдение данных положений позволяют минимизировать риски возникновения споров, снизить финансовые потери и обеспечить надлежащее предоставление коммунальных услуг жильцам многоквартирных домов.