Дата публикации: 02 августа 2026 г. | Рубрика: Жилищное правососуждение и контроль | Регион: Костромская область

Деятельность Государственной жилищной инспекции Костромской области (далее — Жилищная инспекция) в 2025–2026 годах характеризуется усилением профилактической направленности, переходом к риск-ориентированному подходу при планировании проверок и активным внедрением цифровых инструментов мониторинга (АИС «Жилищный контроль», «ГосЖилищнаяИнспекция.РФ»).

Настоящий аналитический обзор основан на обобщении практики проведения плановых и внеплановых проверок, результатах рассмотрения обращений граждан, а также судебной практике по делам об административных правонарушениях (КоАП РФ, Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ № 1102). Цель статьи — выявить системные проблемы для управления домовладельцами (ТСЖ, ЖСК, УК), специализированных организаций и собственников помещений.

Нормативно-правовая база изменений 2025–2026 гг.

Перед рассмотрением нарушений необходимо отметить ключевые регуляторные сдвиги, повлиявшие на фокус проверок:

• ФЗ от № 419-ФЗ (вступ. в силу ), ужесточение ответственности за несвоевременное устранение нарушений, выявленных при проверках (ст. 9.4, 9;5 КоАП РФ).
• Приказ Минстроя России от № 67/пр — утверждение новых критериев риска для планирования проверок УК и ТСЖ.
• Постановление Губернатора Костромской области о региональной программе «Безопасное и доступное жилье на 2025–2027 гг.» — введение обязательного аудита инженерных систем домов старше 40 лет.

Топ-10 типовых нарушений (Рейтинг по частоте выявления)

Анализ протоколов за 2025 год и первый полугодие 2026 года позволяет выделить следующие кластеры нарушений:

Нарушения в сфере содержания и ремонта общего имущества (Кластер №1 — ~38% протоколов)

1. Несвоевременное проведение текущего ремонта (п. 3.13 Правил содержания общ. имущества, Пост. № 1102). Частый кейс: отсутствие графиков ремонта в ГИС ЖКХ или их формальное выполнение без фактических работ (покраска фасадов, ремонт кровли, подъездов).
2. Неисполнение планов мероприятий по подготовке к отопительному сезону. В 2025 г. зафиксирован рост протоколов за несдачу домов по актам готовности к отопительному периоду в установленные сроки (до 15 сентября).
3. Несодержание в надлежащем состоянии кровли, фасадов, подвальных и чердачных перекрытий. Протечки, промерзания, обрушение штукатурки — основные основания для обращений граждан.

Нарушения в управлении многоквартирными домами (Кластер №2 — ~27% протоколов)

4. Нарушение порядка размещения информации в ГИС ЖКХ. Невнесение/неактуализация данных об УК, ТСЖ, договорах ресурсоснабжения, протоколах ОСС, реестрах долгов. В 2026 г. фокус сместился на качество данных (а не просто факт наличия).
5. Отсутствие или несоответствие доверенности управления МКД требованиям ст. 161.1 ЖК РФ. Работа УК без регистрации в реестре или с истекшим сроком действия доверенности.
6. Нарушение порядка проведения общих собраний собственников (ОСС). Процедурные ошибки: уведомление, кворум, формулировки вопросов, проведение в смешанном/заочном виде без соблюдения ст. 47.1 ЖК РФ.

Финансовые и тарифные нарушения (Кластер №3 — ~18% протоколов)

7. Нецелевое расходование средств на капремонт и содержание. Расходы, не подтвержденные актами выполненных работ/сметами, оплата услуг сторонним организациям без тендерных процедур (для ТСЖ/ЖСК).
8. Нарушение порядка формирования и расходования фонда капремонта (спец. счета/рег. оператор). Неперечисление взносов региональному оператору, несвоевременное открытие спецсчетов.
9. Отсутствие публичного отчета УК/ТСЖ в установленные сроки (не позднее 30 июня года, следующего за отчетным) или его неполнота (ст. 162 ЖК РФ).

Безопасность жизнедеятельности и инженерные системы (Кластер №4 — ~12% протоколов)

10. Нарушение правил эксплуатации газопроводов и вентиляции. Отсутствие договоров на ТО газового оборудования, несвоевременная проверка тяги (особенно актуально для частного сектора и домов газоснабжения Костромской, Волгореченска, Буя).
11. Несвоевременная поверка приборов учета (ОДПУ/ИПУ). Массовые нарушения сроков поверки счетчиков воды и тепла, приводящие к начислению по нормативу.
12. Нарушения пожарной безопасности в МКД (завалы эвакуационных путей, неисправные ПТУ, отсутствие схем эвакуации) — часто выявляются совместно с Госпожнадзором.

Региональная специфика Костромской области (2025–2026 гг.)

Важно: Костромская область относится к регионам с высокой изношенностью фонда (средний износ > 55%) и суровыми климатическими условиями. Это накладывает отпечаток на приоритеты инспекции:

Анализ административной практики и судебной статистики

Статистика по статьям КоАП РФ (итоги 2025 г.)

Судебная практика: ключевые позиции судов Костромской области

• Дело № 2А-1245/2025: Суд удовлетворил иск ЖИ о взыскании штрафа по ст. 9.5 КоАП РФ за неисполнение предписания по устранению протечек кровли. УК ссылалась на отсутствие средств на спецсчете. Суд указал: «Отсутствие средств не освобождает от исполнения предписания, обязательство по содержанию не зависит от заполняемости счета».
• Дело № 2А-301/2026: Признано недействительным решение ОСС о выборе УК из-за нарушения процедуры уведомления собственников (отправка только по электронной почте без дублирования почтой/вручения под роспись для пожилых граждан).
• Позиция по ГИС ЖКХ: Суды все чаще взыскивают штрафы по ст. 14.1 КоАП РФ за некачественные данные (например, неверная площадь МОП, отсутствие договора ресурсоснабжения), а не только за пустые поля.

Новые фокусы проверок в 2026 году (Прогноз)

На основе планов работы ГЖИ Костромской области на 2026 год и критериев риска (Приказ Минстроя № 67/пр), можно выделить приоритетные направления для предстоящих проверок:

Комплексные проверки «Дом — УК — Ресурсоснабжение»

Проверяется закрытый цикл: Начисление → Оплаты → Перечисление РСО → Поставка ресурса → Учет (ОДПУ/ИПУ) → Поверка. Цель — выявление коммерческих потерь и «серых» схем начислений.

Контроль за исполнением программ капремонта (Фонд капремонта / Спецсчета)

• Своевременность внесения изменений в планы капремонта (до 30 июня т.г.).
• Соответствие выполняемых работ проектной документации и сметным расчетам.
• Контроль за возвратом неиспользованных средств на спецсчетах (п. 13 ст. 169 ЖК РФ).

Проверка условий проживания инвалидов и маломобильных групп (МГН)

В рамках нацпроекта «Доступная среда» проверяется: наличие пандусов, лифтов, поручней, доступность МОП, соответствие проектов капремонта требованиям СП 59.13330.2020.

Борьба с несанкционированными перепланировками и самовольными постройками

Активное использование данных спутникового мониторинга и БПЛА для выявления самовольных строений на придомовых территориях, пристроек к фасадам (балконы, лоджии без согласования), перепланировок с сносом несущих стен.

Рекомендации для субъектов управления (УК, ТСЖ, ЖСК)

Для минимизации рисков выявления нарушений и наложения штрафов рекомендуется:

1. Внедрить внутренний аудит ГИС ЖКХ ежемесячно (реконциляция данных: площадь, договора, приборы учета, графики ремонтов).
2. Формировать «Паспорт готовности дома» к 01.09 ежегодно с фотофиксацией устраненных дефектов (подписи ответственных лиц, акты осмотров кровли, подвалов, чердаков).
3. Обеспечить прозрачность финансов: Публикация отчетов не только на сайте/доске объявлений, но и в ГИС ЖКХ в машиночитаемом виде (XML/JSON).
4. Работа с долгами: Переход от пассивного ожидания к претензионно-исковой работе по ст. 155 ЖК РФ (взыскание задолженностей через суд с начислением пени). Наличие судебных решений — позитивный маркер для инспекции.
5. Обучение персонала: Квалификация.dispatchers, инженеров, бухгалтеров по актуальным изменениям в ЖК РФ, КоАП РФ, Постановлении № 1102, Правилах предоставления коммунальных услуг (Пост. № 354).
6. Документирование взаимодействия с РСО: Хранить акты сверки, акты разногласий, заявки на аварийные/плановые работы. Отсутствие бумажного следа — частая причина протоколов.

Алгоритм действий при получении предписания ГЖИ

Критически важно: С г. (419-ФЗ) сроки исполнения предписаний сокращены, штрафы за неисполнение — увеличены.

Период 2025–2026 гг. стал точкой перехода Жилищной инспекции Костромской области от реактивной модели (реакция на жалобы) к проактивной, основанной на данных и аналитике рисков. Основной вес проверок смещается в плоскость:

• Качества данных в ГИС ЖКХ;
• Финансовой дисциплины и целевого расходования средств;
• Безопасности инженерных систем (газ, тепло, кровля);
• Исполнимости предписаний (нулевая толерантность к игнорированию).

Для управляющих организаций и ТСЖ единственной устойчивой стратегией является системное соответствие законодательству, внедрение внутреннего контроля (compliance) и прозрачная отчетность. Стоимость профилактики (аудит, обучение, качество ремонта) несоизмеримо ниже стоимости штрафов, судебных издержек и репутационных потерь от попадания в реестры недобросовестных участников.

Приложения / Полезные ссылки (Региональные)

• Официальный сайт ГЖИ Костромской области: kostroma.goszhilnadzor.ru (раздел «Проверки», «Реестр предписаний», «Нормативная база»).
• ГИС ЖКХ (Кабинет УК/ТСЖ): dom.gosuslugi.ru — модуль «Мониторинг», «Реестр предписаний».
• Реестр недобросовестных УК (Региональный): публикуется на сайте Минстроя Костромской области.
• Телефон «Горячей линии» ГЖИ Костромской области: 8 (4942) XXX-XX-XX (уточнить на сайте).

Данная статья носит аналитический характер и не является правовым консультированием. Для решения конкретных вопросов рекомендуется обратиться к юристам, специализирующимся на жилищном праве.