Безопасность зданий и сооружений является ключевым аспектом в области строительства и эксплуатации, поскольку от качества материалов, возведенных конструкций и соблюдения технологий напрямую зависят жизни и здоровье людей, а также сохранность имущества. На сегодняшний день (по состоянию на ) система надзора претерпевает значительные трансформации, связанные с обновлением технического регламента и изменением подходов к строительному контролю и государственному надзору.

Нормативно-правовая база: ключевые изменения 2024–2025 гг.

Фундаментом регулирования остается Федеральный закон от № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ТР о безопасности ЗС). Однако недавние поправки кардинально изменили ландшафт:

• ФЗ от № 653-ФЗ — внес изменения в Технический регламент (вступят в силу с ), затрагивающие требования к жизненному циклу здания, идентификации объектов и применению стандартов и сводов правил (СП).
• Постановление Правительства РФ от № 589 — обновило правила строительного контроля (СК).
• Постановление Правительства РФ от № 668 — обновило правила государственного строительного надзора (ГСН).

Дополнительно вводятся в действие новые своды правил, например, СП 246.1325800.2023 «Положение об авторском надзоре при строительстве», уточняющие процедуры и ответственность участников.

Иерархия надзора: Федеральный и региональный уровни

Государственный контроль (надзор) при эксплуатации зданий и сооружений осуществляется в случаях, предусмотренных федеральными законами (ч. 12 ст. 55.24 ГК РФ). Система надзора делится на два уровня:

Федеральный уровень (Ростехнадзор и профильные ведомства)

Контролирует объекты повышенной опасности и стратегического значения:

• Атомные энергетические установки (АЭС);
• Гидротехнические сооружения;
• Проекты федерального значения;
• Объекты оборонного назначения и промышленной безопасности страны;
• Уникальные, технически сложные и культурно ценные объекты.

Региональный уровень (Комитеты/Департаменты по строительству субъектов РФ)

Осуществляют надзор за:

• Жилыми комплексами;
• Коммерческими и общественными зданиями;
• Иными объектами, не входящими в федеральную компетенцию.

Важно: Государственный строительный надзор осуществляется без взаимодействия с контролируемым лицом, в форме инспекционного визита или выездной проверки.

Безопасность на всех этапах жизненного цикла (Ст. 7–10 ТР 384-ФЗ)

Технический регламент устанавливает общие требования безопасности процессов, осуществляемых на всех этапах жизненного цикла:

1. Механическая безопасность (Ст. 7): устойчивость, несущая способность, жесткость конструкций.
2. Пожарная безопасность (Ст. 8): пределение распространения огня, обеспечение эвакуации.
3. Безопасность при опасных природных процессах и техногенных воздействиях (Ст. 9): сейсмостойкость, защита от наводнений, аварий на соседних объектах.
4. Дополнительные требования (Ст. 10 и др.): могут устанавливаться иными техническими регламентами (например, для медицинских организаций, ОПО и т.д.).

Виды надзора и контроля: детализация функций

Авторский надзор (Ст. 37 ФЗ-384, СП 246.1325800.2023)

Назначение: обеспечение соответствия строительных работ проектной, рабочей и сметной документации.

• Обязателен для объектов I–II уровней ответственности и уникальных объектов.
• Права автора проекта архитектуры включают контроль за реализацией авторского замысла.
• Риск отказа: реализация проекта без авторского надзора часто ведет к несоответствиям, устранить которые на поздних стадиях стоит в разы дороже.

Строительный контроль (СК) — ПП РФ № 589

Внутренний контроль застройщиком (техническим заказчиком) качества выполняемых работ. Новые правила уточнили порядок ведения журналов, применения приборов контроля и взаимодействия с лабораториями.

Государственный строительный надзор (ГСН), ПП РФ № 668

Внешний контроль за соблюдением требований технических регламентов. Проводится планово и внепланово (по сигналам о нарушениях, авариях).

Эксплуатационный контроль (Эксплуатационный мониторинг)

Согласно ГК РФ (ч. 6 ст. 55.24), для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации обязательны:

• Техническое обслуживание зданий и сооружений;
• Эксплуатационный контроль;
• Текущий ремонт.

Эксплуатационный контроль проводится путем периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей. Систематическое наблюдение за сохранностью зданий — база для планирования ремонтов и предотвращения аварий.

Специфика отдельных категорий объектов

Объекты промышленной безопасности (ОПО) и производственные здания

• Требуют периодического технического надзора за состоянием в период эксплуатации.
• Обязателен порядок приемки в эксплуатацию после текущих и капитальных ремонтов.
• На поднадзорных производствах должна действовать служба технического надзора за техническим обслуживанием.
• Ростехнадзор проводит экспертизу промышленной безопасности (разъяснения от ).

Медицинские организации

В целях обеспечения эксплуатационного контроля целесообразно проводить обследование зданий, сооружений, строительных конструкций, инженерных систем и вести необходимую документацию (Горбылев К.В., Кравцов С.Е., «Медицинское право», 2024).

Объекты с обязательным мониторингом

С 2024 года расширен реестр объектов, подлежащих непрерывному или периодическому инструментальному мониторингу деформаций и напряженно-деформированного состояния (Реестр требований ФЗ-384).

Документальное обеспечение: основа управления безопасностью

Система контроля за безопасной эксплуатацией осуществляется на основании документов, которые всегда должны быть в распоряжении ответственного лица и службы эксплуатации. Именно они являются основой для планирования мероприятий, определения их объема и сущности. К ключевым документам относятся:

• Технический паспорт здания/сооружения;
• Акты технического обследования (переосвидетельствования);
• Журналы эксплуатационного контроля (осмотров, замеров);
• Планы профилактического и текущего ремонтов;
• Акты приемки после ремонтов;
• Протоколы инструментального мониторинга (если применимо).

Актуальные проблемы и тренды 2025–2026 гг.

1. Цифровизация надзора: переход на электронные журналы СК, ГСН и эксплуатационного контроля, интеграция с БИМ-моделями (информационные модели зданий) для ведения жизненного цикла.
2. Единый реестр объектов: внедрение механизмов идентификации объектов капитального строительства для исключения «теневого» фонда.
3. Кадровый голод: дефицит квалифицированных инспекторов ГСН, экспертов промышленной безопасности и инженеров по авторскому надзору.
4. Ответственность за качество экспертизы: ужесточение требований к заключениям экспертизы проектной документации и результатам технического обследования.
5. Климатические вызовы: учет изменения климатических нормативов (ветровые, снеговые нагрузки, пермафрост) при переосвидетельствовании старых зданий.

Надзор за безопасностью зданий и сооружений — это не разовое действие, а непрерывный процесс, охватывающий проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию и весь период службы объекта. Ключевыми условиями эффективности системы являются:

• Строгое соблюдение обновленной нормативной базы (ФЗ-384, ПП-589, ПП-668, актуальные СП).
• Непрерывность эксплуатационного контроля и своевременное техническое обслуживание.
• Качественный авторский и строительный контроль на стадии возведения.
• Прозрачность и доступность документации для контролирующих органов.
• Применение современных методов мониторинга и диагностики (НК, мониторинг деформаций, БИМ-эксплуатация).

Игнорирование этих аспектов ведет к накоплению скрытых дефектов, росту аварийности и, как следствие, к административной и уголовной ответственности должностных лиц. Профессиональный подход к организации надзора, это инвестиция в безопасность и долговечность актива.

Статья подготовлена на основе актуальной нормативной информации по состоянию на . Для получения консультации по конкретному объекту рекомендуется обратиться к специалистам в области технического регулирования и строительного надзора.